【日本】日本、韩国、新加坡的房地产发展历程

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    日本、韩国、新加坡的房地产发展历程

日本的地产泡沫破裂换来二十年的低迷。

韩国人对货币购买力信心不足推涨了房价。

新加坡的特色房地产政策使得“居者有其屋”成为现实

“男人有房，什么缺点都可以原谅。”这是当下韩国未婚女子选择结婚对象时的流行语。 而在日本，类似胶囊旅馆这样的“蜗居”创意似乎层出不穷。

韩国：

对货币购买力信心不足推涨房价

1988年汉城奥运会后，韩国经济进入了真正的快速发展和腾飞期，大量的外资引入及不断地培养民族产业，使韩国迅速成长为亚洲的四小龙，韩国的房地产业也随之保持稳步的增长。

1986~1991年，是韩国房地产的上涨阶段，1991年~1996年则缓慢回落，亚洲金融危机前出现过小幅回升。

亚洲金融危机给韩国的房地产市场带来了极大的打击，从1997年到2000年，韩国房价下跌近一半。为了快速恢复经济，1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，同时，韩国央行实行低利率政策，此举虽然成功地激活了韩国房地产市场，但随之也带来了房价高速增长的隐患。

2002年以来，韩国经济已经基本从1998年的金融危机中恢复，韩国社会积累了大量的财富，大批资金进入房地产市场，使房地产市场出现了过热的情况。

韩国国税厅对首尔等9个房价暴涨地区的调查显示，2000年1月至2005年6月的5年半时间内，上述地区公寓的平均售价上涨了2.8倍，而同期韩国国内生产总值平均每年仅增长4%~5%。

在首尔的高尚住宅区江南，一套100平方米的最普通的住宅，至少要在10亿韩元以上(相当于人民币500万元)，因此，和中国的同龄人一样，大部分韩国年轻人，如果没有父母资助，工作30年不吃不喝，也很难在首尔的江南买一套房子。

2006年的一项问卷调查显示，90%的受访韩国人表示，由于对货币购买力信心不足，更愿意转换成投资品种以保值增值。

新加坡：

住房自有率为91%

比起上述两个国家，在住房方面，新加坡居民的幸福感可能会好很多，因为新加坡的住房自有率从1970年的27%上升到如今的91%。

新加坡住房市场是特殊的二元结构，近90%的居民居住在政府提供的“组屋”，这部分住房价格低廉，其购买、使用和转手受到严格规制。只有10%左右的人从自由市场购买“私宅”，其中主要是没有拿到新加坡永居证的外籍人士、希望改善住房质量的本地富裕阶层和一些投资性海外买家。

在私宅方面，虽然涉及居民比例不高，但因大多价值不菲，故对经济影响也不容忽视，也经历过巨大的价格波动。

1986~1996年，新加坡私人住宅价格涨幅达到440%。1996~1998年期间，亚洲金融危机和组屋转售限制放开的冲击，导致私人住宅房价一度暴跌45%。

2000年暴涨30%之后，随着全球互联网泡沫的破裂，在2001~2002年期间连续出现10%的跌幅，之后趋于平稳。到了2006年，新加坡楼市热潮再度启动。

今年，为防止房地产市场过热，新加坡政府宣布从2月20日起凡购买的私人房屋或私宅地皮如在一年之内转售，卖方必须缴付印花税，并将金融机构的房贷借贷比率上限由目前的90%降到80%。

新加坡国家发展部表示，宁愿尽早预防房地产市场过快升温，也不要等到泡沫形成后才采取更激烈的方法灭火，并将继续确保足够的房屋供应以满足市场需求。

新加坡政府基本上把住房作为公共责任，总理李显龙曾说：“房子应该是买来住的，不是买来投机的。”

日本：

地产泡沫破裂引来“失去的二十年”

从房价上涨速度来看，日本在1975年出现短暂回落后温和上涨，从1985年开始再次快速上涨，直到1991年房地产泡沫破灭，进入长期的经济危机。

1985年以前是日本经济的上升时期，虽然也发生了两次房地产暴涨，但都得到了很好的控制，没有蔓延成经济危机。

1985~1991年是日本房地产泡沫快速膨胀的时期。当时，在房地产价格飙涨的刺激和较低的土地保有税负及银行低息贷款政策之下，日本的许多金融机构和个人加入到炒卖土地的行列。

金融机构将房地产作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，从1985到1989年，日本银行贷款增加128万亿日元，其中有62万亿投向了房地产和非银行金融机构。

1991年，日本的房地产泡沫破裂后，住宅用地大跌46%，日本经济进入了“失去的二十年”。

商业用地大跌70%，在抑制房价泡沫这个问题上，日本在金融政策上出现了失误。1986~1987年连续五次降低利率造成了大量过剩资金。1987年“纽约股灾”后继续实行扩张性货币政策，长期的超低利率将廉价资金推入股票市场和房地产市场。为了降低土地价格，1989年以后连续提高利息至6%，货币政策的骤然收紧导致股市一年内下降了38%，土地价格也大幅度下跌。

看到地价、股票不断下降，日本政府又匆忙几次降低利息，但是即使采用超低利率政策也刺激不起新的投资，政府的宏观调控宣告失败。